Quando lo sfratto diventa esecutivo?

Quando il proprietario si ritrova a dover liberare l’immobile a causa della violazione delle regole contrattuali o del mancato incasso della rata d’affitto, la strada da intraprendere è quella dello sfratto giudiziario. Consiste nel rilascio forzoso dell’immobile e rappresenta il culmine della fase giudiziale. In questo articolo approfondiremo il funzionamento della procedura di sfratto, per comprendere quali sono i tempi e cosa succede nelle varie fasi.

Cos’è lo sfratto esecutivo

Quando un inquilino non libera l’immobile, allora si rende necessario il provvedimento di sfratto esecutivo, che ordina all’inquilino di liberare l’alloggio nel quale ormai si trova in modo abusivo entro un determinato termine. Il compito di stabilire il giorno e l’ora in cui avverrà l’esecuzione materiale dello sfratto esecutivo spetta all’Ufficiale Giudiziario.

Ma come si arriva alla procedura di sfratto esecutivo?

Per prima cosa, l’avvocato civilista dovrà richiedere al competente Ufficiale Giudiziario la notificazione di un atto di precetto. L’atto di precetto è un’intimazione di pagamento che precede qualsiasi esecuzione forzata e che viene condotta in forza di un titolo esecutivo.

In questo caso l’inquilino dovrà liberare l’immobile entro e non oltre 10 giorni dalla notificazione stessa, con l’avvertimento che, in caso contrario, si darà corso all’azione esecutiva forzata di rilascio. Possiamo considerare l’atto di precetto come una sorta di ultimatum, previsto per legge.

Se l’atto di precetto non ha alcun effetto, sarà necessario ricorrere all’avviso di sloggio. L’avviso di sloggio è il primo atto dello sfratto esecutivo, una sorta di preavviso di rilascio immobile, che rientra in tutto e per tutto nella classica procedura di sfratto. Il documento riporta la data del primo accesso forzoso, e cioè del giorno in cui per la prima volta l’Ufficiale si recherà presso l’immobile e inviterà l’inquilino a rilasciare lo stesso. Questo primo accesso è, solitamente, di genere interlocutorio, e quasi mai avviene lo sfratto vero e proprio in questa data.

Effettuato il primo accesso forzoso, quindi, l’Ufficiale Giudiziario rinvierà l’esecuzione dello sfratto esecutivo ad altra data. Possono seguire diversi rinvii di sfratto, il cui numero dipende varia da situazione a situazione, soprattutto in presenza di minori, anziani o persone con handicap, che possono complicare l’intera procedura.

Facendo una media, possiamo dire che l’esecuzione dello sfratto esecutivo avviene tra il secondo ed il quarto-quinto accesso forzoso dell’ufficiale Giudiziario e che, quindi, tendenzialmente dal momento in cui il Giudice convalida lo sfratto esecutivo al momento dell’esecuzione effettiva, può intercorrere un periodo che va da sei mesi ad un anno.

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Dallo sfratto esecutivo all’esecuzione forzata

Nell’ipotesi in cui l’inquilino non dovesse rispettare il titolo esecutivo, allora si verificherà l’azione esecutiva forzata di rilascio dell’immobile, con la quale il locatore potrà rientrare in possesso della propria abitazione o locale commerciale.

L’esecuzione forzata può avvenire il giorno stesso o entro un dato periodo di tempo stabilito dal giudice. Se necessario, l’Ufficiale Giudiziario può ricorrere anche all’ausilio della Forza Pubblica e, a seconda della specificità del caso, anche di un medico o di un’ambulanza, per esempio qualora nell’immobile dovesse esserci una persona malata che necessita di assistenza, oppure del personale di un canile nel caso in cui ci fossero animali che rischiano di poter essere abbandonati.

Una volta liberato l’immobile, la serratura della porta viene sostituita e vengono consegnate le nuove chiavi al legittimo proprietario. Nel caso in cui l’inquilino dovesse accedere ancora una volta nell’immobile, sarà soggetto alle sanzioni previste dalla legge in quanto commetterebbe una violazione di domicilio.